本周抵押贷款利率达到了7%，创下20年来的新高。这一最新趋势表明，美联储为减缓经济增长而采取的激进措施已对房地产市场造成了显著影响。
根据房地美(Freddie Mac)周四发布的数据，最受欢迎的30年期固定抵押贷款的平均利率已达到7.08%。上一次抵押贷款利率如此高是在2002年4月，随着美联储迅速采取措施抑制过热的住房市场，预计抵押贷款利率将继续上升，这对降低租金成本和抑制整体经济通胀至关重要。
虽然美联储不直接设定抵押贷款成本，但其政策利率（即联邦基金利率）的变化会在经济中产生连锁反应，影响各种贷款。自3月以来，美联储已五次加息，将基准利率从接近零的水平提高至3% - 3.25%之间。预计美联储下周将再次加息0.75个百分点。
随着利率上升，抵押贷款的成本将增加多少，值得计算。
这些措施已对房地产市场产生了深远影响，抵押贷款利率的飙升引发了更广泛的担忧，即美联储正在以过大的力度为经济踩刹车。
“人们可能会说，‘你知道，抵押贷款利率增加一个百分点仍然很低。’但抵押贷款利率在短时间内已经上升了几个百分点，”毕马威(KPMG)首席经济学家斯旺克(Diane Swonk)表示。“他们加息的速度之快，本身就是不稳定的。”
平均抵押贷款利率的上升速度令人目眩。一年前为3.09%；即使到了3月，30年期固定抵押贷款的平均利率仍低于4%。从1月份的3.22%上升到现在的7.08%，上升了3.86个百分点，创下了一年来的最高增幅。此前的纪录是1981年的3.59个百分点。
9月份，物价再次上涨，进一步确保了更多的加息。
在疫情期间，低利率吸引了大量购房者涌入市场，争夺有限的可用住房，推动房价飙升。但现在，由于担心每月在抵押贷款上多花数百美元，购房者开始退出市场，增加了可售房屋的供应，导致房价整体下跌。今年，当利率低于4%时，一个家庭收入中值为7.1万美元的家庭，只需支付20%的首付，就可以购买一套448,700美元的房子。根据Realtor.com的数据，本周，利率在7%左右，他们只能负担33.92万美元的房子。
房价正以创纪录的速度下跌。本周稍早公布的Case-Shiller房价指数显示，8月房价较上年同期上涨13%，低于上月的15.6%。这两个月之间2.6个百分点的差距是该指数自1987年推出以来的最大跌幅。
Zillow周三宣布，已在多个部门裁掉300名员工，包括房屋贷款和关闭服务，但该公司表示并没有冻结招聘。
随着利率飙升，抵押贷款的需求也迅速下降。抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，目前申请总量处于1997年以来的最低水平。再融资申请比一年前下降了86%，全国的抵押贷款机构，包括大银行，都在市场放缓时裁员。利率的上升也提高了人们对可调利率抵押贷款的兴趣，ARM的申请份额为12.7%。
房屋建筑商也受到影响。美国住房和城市发展部及人口普查局本月稍早公布的数据显示，9月房屋开工年率经季节调整后下降8.1%，至144万户。今年到目前为止，单户住宅的新开工数量比去年同期下降了5.6%。
10月份，建筑商信心连续第10个月下降，降至2012年以来的最低水平（不包括2020年春季疫情开始时的两个月）。现在的信心水平是六个月前的一半。
全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家罗伯特·迪茨(Robert Dietz)在一份声明中表示：“这将是自2011年以来独栋住宅开工数量首次出现下降。考虑到美联储的行动导致利率持续上升的预期，预计2023年，随着住房市场持续收缩，独栋建筑数量将进一步下降。”
然而，美联储的工具是有限的，官员们经常指出，房地产市场是最明显的迹象之一，表明他们的加息正在产生预期效果。
美联储理事沃勒(Christopher Waller)本月在一次讲话中表示：“我们开始看到，房地产等利率敏感行业的过度需求出现了一些调整。但要有意义地、持续地降低通胀，还需要做更多的工作。”
目前尚不清楚美联储的加息何时、以何种方式会超过其他经济领域的通胀。加息的目的是抑制需求，但并未解决供应方面的问题，例如石油和天然气、廉价公寓或新车芯片的短缺。总体而言，消费者价格指数依然高企，9月份同比上涨8.2%。
租金成本在过去一年里也上涨了7.2%，从8月到9月，租金上涨了0.8%。高盛(Goldman Sachs)预测，住房总通胀率将在明年春天达到7.5%的峰值，然后在2023年底缓慢减速至略低于6%。这对美联储的政策有重大影响，因为住房成本在衡量经济通胀的一篮子商品中占很大比例。
随着美联储对抗通胀，人们越来越担心美联储的调整是否过度。
不过，放缓的房地产市场可能最终也会冷却租金价格。根据Realtor.com的数据，全国租金增速降至2021年6月以来的最低水平（7.8%）。美国9月租金中值录得八个月来第二次环比下降。
抵押贷款利率的上升正在放缓市场，即使在疫情期间非常火爆的地区也是如此。从2020年到2021年，哈德逊河谷的房价出现了爆炸式增长，来自纽约市和其他地方的移民争相购买有限的住房。但Berkshire Hathaway HomeServices Nutshell Realty的助理经纪人巴斯滕(Ryan Basten)表示，随着抵押贷款利率的飙升，过去三个月的待售房屋数量增加了一倍多，从150套左右增至380套左右。
这是一个令人鼓舞的迹象，表明市场正在某种程度上恢复正常。但巴斯滕表示，未来充满不确定性。他提到了最近抵押贷款利率的上升：5%“不算太糟”，他说，6%是“可行的”。但在美联储准备在年底前再加息两次的情况下，Basten表示，他和其他业内人士“怀疑市场是否会出现真正的低迷。”
“我们只能处理我们现在正在处理的事情。我不认为抵押贷款利率会上升到10%。如果他们这样做了，那就像是经济衰退。“8%的人感觉不好。10%的人会想，‘哇，我们该怎么办?’”
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